新加坡房屋贷款须知

by Paul Ho December 13, 2017, 8:00 am 5.4k Views

新加坡房屋贷款须知

每个人，每户家庭，都离不开房屋贷款。人生有几个阶段：－

结婚，搬进第一间房子。

生孩子，需要更大的房子。

生活达标，事业顺利，要提升生活素质。（升级卖小房，买大房）

孩子读小学，需要靠近学校为入学做准备。（搬迁卖房，买房）

孩子长大，事业步步高升，要升级房产，或是买第二套房产供作投资用途。（买多一间房子）

退休后，希望取些钱出来供作养老，或是搬到较小的房产。（这叫做equity-term-loan 也俗称 cash out, 不容易获取，有诸多限制）

简略的说一下，房屋贷款需要也跟这些阶段而改变。

组屋－结婚买房，单身35岁买房，购买第一套房产

Table of Contents

如果结婚的话，购买第一套房产，介于工作经验尚浅大多数都是先购买hdb 组屋。也有些人是直接购买共管公寓（EC) －与其是较迟婚的（有些经济基础的，或是联合收入超过组屋的收入顶线），一小部份的人会购买私人共管公寓（一般都是迟婚高收入者，或是家境不错的，稍微坑老）。

HDB 房产

要贷款主屋，有两个渠道。首先是采用HDB提供的贷款，除了hdb 贷款就是：－

HDB 的贷款利率目前订为 2.6%。（只有新加坡人可以申请）
跟银行贷款的HDB 组屋，根据银行现有利率而定。

如果跟银行直接借贷，就要经过金融管理局的月收入-房贷承担能力 mortgage servicing ratio (MSR) 和同时通过总债务承担能力测试（Total Debt Servicing Ratio) 和而且必须合格。

MSR 订为30%。也就是说，假如你的月薪是$6,000，哪么30% 等于$1800. 简单来说就是每个月不能用超过$1,800 来偿还HDB 组屋的房贷。切记，这不是用现有利率来算，而是采用MAS 金融管理局制定的 3.5% 来做压力测试，不是银行收你 3.5%利率。（现在的银行利率才1％＋，所以即便利率将来上调到3% 或4%，你也不会出现经济困境）。金管局可是用心良苦。
在MSR达标后，还要经过TDSR 这关。TDSR 订为60%。TDSR（总债务承担能力）是所有贷款加起来（包括需要进行借贷的主屋）的月支出（分期付款）不能超过（固定）月薪的60%。所以车贷，个人贷款，信用卡借贷，甚至于拥有太多信用卡，都会在计算范围内，影响贷款额。

MSR @ 30% － HDB BTO 或是买（Resale）－年龄顶限65岁，贷款额是估价或售价（当中最低者）的80%，最长贷款年限25 年。如果要超过65岁的年龄顶限，哪么贷款额就要降到估价或售价（当中最低者）的 60%。

$300，000 贷款 @ 25 年＝需要（固定）收入 $5，007
$400，000 贷款 @ 25 年＝需要（固定）收入 $6，675
$500，000 贷款 @ 25 年＝需要（固定）收入 $8，344

当MSR 通过后，除非这对夫妇有很多其他的借贷，不然要通过TDSR一般都不难，因为MSR已经很严格了。

EC 也受MSR@30% 的管制当中，限65岁，但是最长年限是30 年，比主屋（hdb) 多5年。

购买私人房产－共管公寓，有地房产

私人共管公寓是不受MSR管制，而是采用比较宽松的TDSR准则。年龄限制65岁，估价或售价的80% 贷款额，年限30年。

如果看了这些，头昏脑胀，新加坡地产经纪，在经过多年执照制的控管下，已经逐渐专业化，可以寻求地产经纪的协助。

假如一户家庭没有任何房屋以外的贷款，也没有信用卡的话：－

S$500，000 贷款 @ 30 年＝需要（固定）收入 $3，743
S$750，000 贷款 @ 30 年＝需要（固定）收入 $ 5，614
S$1，000，000 贷款 @ 30 年＝需要（固定）收入 $ 7，485

所以这导致一些人不买HDB 反而去买共管公寓，因为可以借到更多贷款的副作用。

很显然的，这不是第一次买房的人应走的渠道，因为私宅有私宅的其他额外开销。

但是介于可以借到更多，这可以方便用于日后房产升级的用途，买入私人房产。

银行利率一般分类为：－

组屋类

HDB BTO －未建房产
HDB resale – 购买
HDB resale – 再融资（refinance)

私人房产

PTE BUC －购买－未完成房产
PTE Completed – 购买－建成的私人房产
PTE Completed – 再融资－建成的私人房产

房屋贷款最小贷款额：－

有些配套制定为十万（S$100, 000）
有些制定为三十万（S$300, 000）
有些则制定为五十万以上（S$500, 000）
特别配套有些制定为两百万以上（S$2,000,000)

跟银行当下推出的配套而定。

所以借款额的大小也会影响配套的利率是否好坏。有些人很天真的说，“我的借款额很小，我是非常安全的客户，所以银行必须给我更好的配套”。其实并非如此。一般来说，借得越多，条件就越优惠。

银行配套简解

市场上有多少种配套？浮动利率与固定利率。

浮动利率

SIBOR 或 SOR 挂钩的

浮动利率有好几种，以SIBOR 和 SOR 准则的。SIBOR 是新加坡银行之间的互相借贷的利率指标。银行一般是用SIBOR + Spread ＝ XXX％来做配套。比如市场上SIBOR 是 1.1%， Spread （毛利）是 0.5%，哪么利率就是1.6%。

跟银行定存挂钩的（Pegged to Fixed Deposit)

这是根据银行里面的，目前银行所给的定期存款的利率为准挂钩的。这不是意味着您需要放定期存款。

比如定期存款是 0.5%, spread （毛利）是 1%，哪么一个配套可能是 0.5% ＋ Spread（毛利） 1% ＝ 1.5%。当然定存也是可以浮动的，因为如果经济大环境改变，利率上调，银行也可能要付更多的定期利率来吸引存户。在这情况下跟定存挂钩的房屋贷款配套当然也会上升。

银行内定的指标（board rate)

Board rate 是根据银行内定的一个指标，每间银行有各自的名称所以board rate 只是一个统称。

比如银行可能给你的利率是1.6% （其实，内部是制定为 board rate – 3%, 这就意味着board rate 是4.6%）。Board rate 一般都是不透明的，是跟据银行内部资金成本而定的，当然也跟利率的大环境挂钩。如果利率起了，银行资金成本上升，整体的贷款组合（portfolio）不赚钱了，就会冒着流失客户（客户可以再融资到别的银行）的风险而硬着头皮提高board rate利率。因为很多贷款可能跟这指标挂钩，所以很多屋主会受影响。

Fixed Rate （固定利率）

合约上是固定的，银行所承诺的固定利率，将在他们承诺的年限内固定，不容改变。比如银行可以承诺1.7% （三年），哪么在合约内的三年，不管利率大环境怎么变，银行都得遵守承诺的利率。所以银行一旦分析错误利率走势，便会亏损，所以一般上固定利率都会比较贵，因为它含有一些利率成本未知数的风险。

长期SIBOR 平均值挂钩配套（OHR）

这是根据12 年SIBOR的平均值作为挂钩。比如平均值是1.1%左右，而银行根据这个价位定指标（OHR）为 1% （全是银行内定的，不需要向外界作解释），而Spread（毛利）为 0.6%，哪么，利率将是 1.6%。如果利率大起，哪么银行可以把（OHR）提高，哪么利率也会相应提高。

利率走势（Interest Rate Trends – 2018, 2019)

在每个国家，金融管制的范围大致为：－

资金流动管理（Capital movement）
外汇管制（Exchange rate）
国内货币流通量，借贷量，利率等管制。（Monetary policy）

没有一个国家可以三个范围都管而又不导致 “价位失调” （Mispricing) 和给予投机者套利空间（arbitrage opportunity)，基于不要把文章过度复杂化，不在这里详谈。

物价稳定是关键，这才能帮助企业策划安排发展，生产，投资等事项。

新加坡金融政策是采用外汇管制，通过管制外汇，跟各国的兑换率来达到物流，贸易流畅，和有效控制通货膨胀率和物价稳定。

新加坡这些年来已经渐渐的跟美国利率挂钩，并且几乎同步，只是升降幅度力度有异。

比如，美国联邦储备局隔夜利率上调，这将在数月间（有时是sibor 先带头，有时是美国利率带头）影响Sibor 利率走势。

美国最近失业率下降到多年来新低的4.1%，（劳动参与率为62.7%）而且通货膨胀率为1.7% （2017 年十一月），通货膨胀很显然并没有向上半年这么高（在2.2 － 2.3% 左右），可能是多轮的利率上调奏效了。

可是美国经济稳健复苏，失业率下降将在数月后带来通货膨胀压力，所以为了降温，从现在到2018 因该会有2 －3 轮的提升利率，每次估计0.25% 到0.5%，也就是说可能升0.5%到1.5%之间。

新加坡利率也可能相应提升介于0.6% 到1.2%之间。所以利率在2018上升的可能性因该有90%机会，上升的幅度和次数众说纷纭。

图表1：联邦储备局隔夜利率 (Source: Tradingeconomics)

14 Dec 2016, 上调到0.75% （range 0.5% to 0.75%)

15 Mar 2017, 上调到 1% (range 0.75% to 1%)

15 june 2017, 上调到 1.25% （range 1% to 1.25%)

联邦储备局屡屡放话说要削减决算表 balance sheet，也就是说他们开始想把之前银根宽松政策（quantitative easing）的政策(俗称印钱），开始收回，也就是说，之前放出去的钱要从银行收回来，进入银根紧缩政策。银行将会慢慢收回一些借贷，长期利率曲线可能上升。简单说，借钱可能更难，利率更高。