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现金溢价 （Cash Over Valuation – COV ) 算是房产估价吗？
By: 追夢
COV， Cash Over Valuation ( 现金溢价 ），看来只是新加坡独有的房地产估价外的附属而又独立运作的价值，它的发生，演变，都不以专业房地产估价的原则，依据，方法为依归。但又却是因估价未能充分反映房值，诱发而衍生的补助价值。最奇妙的是它只发生在公开组屋市场。这也说明了它着实是因估价值不足，而买卖双方都愿意的一种必需加在估价上的附属价值，这样，二手组屋房产的市场价值才得以充分反映出来，买卖双方才会心甘情愿。卖方在市场上，或在社交生活里，对人说：“我的五房组屋，估价五十八万，溢价四万，卖了六十二万，还好！” 而买方也高兴地说：“本来屋主溢价要四万五，最后同意减到四万，总价卖六十二万。很好！满意！” 像这样的谈话，在市场上是平常的。看来，二手组屋市场的讨价还价，主要落在讨论溢价上，很少人会说，既然溢价不是法定估价的一部分，那咱就不去理它，把它删除吧！ 没门！现金溢价 （COV ) 今天其实已经成了二手组屋房产估价的衍生肌肤。当然，如果二手组屋供过于求， COV 将会自动消失，买方还价也可能开出低于估价值。而我们也很清楚，在人口朝向 6.9 百万目标前进，组屋供不应求下，这种情况是不会出现的。
专业的房地产估价在这个二手组屋市场，成了躲在其衍生的，不由专业审定的溢价背后，顺利地和溢价一同构成买卖合约房价。不过，话又说回来，房屋买卖，在法理上，都是以专业估价为谈判基础，而每每谈判都不否定估价，只着重讨论其他的条件以求达到在估价值上获得优惠，打折，但从不会说这估价不合理。因为那是专业的，也因为如果你觉得不合理，那就没有议价的基础，拉倒算了。现金溢价买卖谈判虽没有否定估价值的不完美，但却以现金溢价修饰补上，真是妙趣丛生！
COV, Cash Over Valuation, 估价值外的现金补贴。顾名思义，也就是说，房屋估价后另加要求的现金。我们还是要把其总价值理解成屋价。这样一来，便很清楚了－－－说明估价并没精确地把其真实价值反映出来，留下一片绿洲，让买卖双方在此高谈宽论。
成交价本来就是双方同意的合法价，没怎么好说的。（COV ) 现金溢价，今天在误打误闯下发展成一套 “价外价” 系统，也在建屋局的统计数字库，成为房价参考指标之一。溢价没有一个标准，只在买卖双方的供求下取得平衡。最大的特点，它是以现金交易，直接入口袋（原本是桌底暗箱运作，现浮出水面公开在台上谈判），作为购买新居时，用作首付贴现，或新屋装修用途。因此，这项溢价非常受落，但因受供求平衡，所以溢价经常以一种常数的形态出现在市场。它的价格，标识着二手组屋的供求强度，它和房屋估价并不直接相关但却互补。所以你只要翻查你想进行交易地区或房型的 COV，对该区或这型房屋的供求强度便一目了然，也大约知道市场好环，方便决定策略选购谈判。
为什么溢价只在二手组屋市场发生？
在私宅，工商楼房，仓库游乐场，花园医院学校，交通运输，机场军事设施等等用地，不论任何用途，其买卖，转移，割让，赠与，都有专业估价为依据，不存在现金溢价这回事，唯独二手组屋市场。那是因为组屋是国家提供给国人的高度补贴的生活用房，五年内不可转手买卖，任何因特殊事故必须转手转让，都只能退还建屋局，以原价为依归，不存在一手组屋市场。所以没有商业估价的条件。五年后，组屋提升者在家庭人口变化和经济能力改善下，提升到更大型的组屋或私宅，把原组屋释放流入公开市场，与其他公开市场房屋互相对比，参与供求竞争，产生价格，进行二手买卖，成为市场经济的一部分，因此有必要让专业估价司为公积金局，建屋局和银行业界提供借贷计算，公积金局还贷计算基础。二手组屋的原型是建屋局一手定价的不公开买卖的补贴住房，带有许多的国民福利专有的条件和限制，如外国人不能购买，购买者不能同时拥有二套组屋，拥有一间组屋和一间私宅者，不能出租组屋谋利而自住私宅等等条款。组屋卖出后，必需退还公积金局的所有贷款和清还借贷累积利息，以及填补最低公积金存款数额，扣三拉四，买房后所得几乎所存无几。形成二手组屋和房型相同大小，同地区，同年期的私宅价格估算差距悬殊。明显突出二手组屋的真实价值难得充分反映。早前卖房者要求估价外的现金补贴，都是暗箱运作（桌底下现金支付），属于违规行为，随后建屋局为遏制非法行为，和虚报房价，允许这种现金交易公开记账，搬上台面，从而成就了现金溢价（COV ) ，成为二手组屋市场的另一特色。无论如何，现金溢价的存在，说明了估价值未能充分反映房价是很明显的。不过，保持这钟双价位房产系统，亦非坏事，起码售房者可有一笔现金收入来支付其他的费用。
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